1. Nhà ở chung cư là loại hình nhà ở như thế nào?
Khoản 3 Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014 định nghĩa nhà chung cư như sau: Đó là một loại hình nhà ở có ít nhất hai tầng trở lên, với nhiều căn hộ, đi kèm với lối đi và cầu thang chung. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng tư của từng hộ gia đình, cá nhân và cũng có phần sở hữu chung, cùng với hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, và tổ chức. Khái niệm này bao gồm cả nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Khái niệm về chung cư tại Luật Nhà ở năm 2014 đã trở nên toàn diện hơn, phản ánh đầy đủ bản chất pháp lý của nhà chung cư tại Việt Nam. Theo đó, chung cư và/hoặc các căn hộ trong nhà chung cư tại Việt Nam được coi là tài sản bất động sản có thể được chuyển nhượng tự do trên thị trường. Trong đó, các chủ sở hữu có quyền sở hữu căn hộ của mình và cũng có quyền sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia.
Qua các quy định pháp lý liên quan đến nhà chung cư, việc xây dựng, quản lý và sử dụng các tòa nhà chung cư đã được định rõ và tuân thủ theo các quy tắc nhất định. Điều này đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của cư dân sống trong nhà chung cư và đồng thời đảm bảo môi trường sống an toàn, tiện nghi và thân thiện cho cư dân.
Nhờ vào sự phát triển và luật pháp rõ ràng, nhà chung cư đã trở thành một phương thức ở phổ biến và hợp lý trong việc xây dựng đô thị hiện đại tại Việt Nam. Việc xây dựng và quản lý nhà chung cư cũng đóng góp tích cực vào việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho dân cư đô thị đông đúc, đồng thời tối ưu hóa sử dụng đất và cơ sở hạ tầng đô thị.
2. Một số nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp nhà chung cư kéo dài
Theo Bộ Xây dựng, quá trình thực hiện chức năng quản lý nhà nước đã phát hiện nhiều vấn đề liên quan đến việc chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư không tuân thủ hoặc không đầy đủ quy định về quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, dẫn đến tình trạng tranh chấp và đơn thư khiếu nại phức tạp.
Tại nhiều tòa nhà chung cư, người dân đã tự treo băng rôn, khẩu hiệu phản ứng mạnh mẽ đối với chủ đầu tư, các cơ quan quản lý nhà nước và cấp chính quyền địa phương, gây mất mỹ quan đô thị và tạo ra dư luận tiêu cực, ảnh hưởng đến an ninh trật tự trong khu vực.
Đầu năm 2021, Bộ Xây dựng đã chỉ đạo Thanh tra Bộ tiến hành thanh tra nhiều chủ đầu tư và ban quản trị nhà chung cư do xảy ra những tranh chấp căng thẳng và vi phạm quy định pháp luật về nhà ở, đặc biệt là công tác quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì chung cư tại một số địa phương.
Sau đợt thanh tra, Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng đã ban hành 18 kết luận thanh tra đối với 18 chủ đầu tư và 17 ban quản trị tại 24 tòa nhà chung cư; yêu cầu 12/18 chủ đầu tư gửi số tiền kinh phí bảo trì theo quy định và lập quyết toán để chuyển ngay cho ban quản trị nhà chung cư với tổng số tiền hơn 350 tỷ đồng; buộc 5/18 chủ đầu tư phải trả lại hơn 2.000 m2 diện tích bị lấn chiếm cho cư dân; và xử phạt vi phạm hành chính đối với 8/18 chủ đầu tư, với tổng số tiền phạt hơn 1 tỷ đồng.
Tổng kết công tác thanh tra, Bộ Xây dựng đã xác định 7 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tranh chấp, đơn thư khiếu nại căng thẳng và kéo dài, cụ thể như sau:
– Thứ nhất, sự thiếu hiểu biết và nhận thức pháp luật về quản lý và sử dụng nhà chung cư có thể dẫn đến hiểu lầm và vi phạm quy định. Chủ đầu tư và ban quản trị cần có kiến thức rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của mình trong việc quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì, cũng như các quy định về quyền sở hữu chung và riêng trong nhà chung cư.
– Thứ hai, một vấn đề là chủ đầu tư đã tự ý thay đổi công năng và mục đích sử dụng của các phần thuộc sở hữu chung, thậm chí lấn chiếm và sử dụng những phần thuộc sở hữu chung này một cách không tuân thủ quy định.
– Thứ ba, một nguyên nhân khác là chủ đầu tư chậm tổ chức hoặc không thành công trong việc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, nhưng không có đề nghị bằng văn bản đến Ủy ban nhân dân cấp xã để tổ chức lại hội nghị.
– Thứ tư, xảy ra sự không thống nhất giữa chủ đầu tư và ban quản trị nhà chung cư về phân chia diện tích, đặc biệt là về phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại và việc sở hữu các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, không tuân thủ theo quy định của Luật Nhà ở.
– Thứ năm, chủ đầu tư không bàn giao, hoặc trì hoãn việc bàn giao, hoặc bàn giao không đầy đủ hồ sơ liên quan đến nhà chung cư cho ban quản trị.
– Thứ sáu, chủ đầu tư và ban quản trị chưa thực hiện quyết toán số liệu (bao gồm cả vốn gốc và lãi) về kinh phí bảo trì, trong khi chủ đầu tư đã bàn giao và ban quản trị đã nhận số tiền kinh phí bảo trì này.
– Thứ bảy, một số cấp quản lý địa phương, bao gồm cấp xã và cấp huyện, chưa xử lý triệt để nhiều kiến nghị và tranh chấp tại các tòa nhà chung cư thuộc địa phương của họ.
3. Các cách hạn chế tranh chấp nhà chung cư
Nhằm giải quyết tình trạng trên, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đề nghị các cấp chính quyền, các cơ quan chức năng, các tổ chức và cá nhân quan tâm thực hiện một số biện pháp như sau:
– Phổ biến và tuyên truyền pháp luật liên quan đến nhà ở, nhất là quy định về quản lý và sử dụng nhà chung cư. Đây là cách hiệu quả để nâng cao nhận thức và tuân thủ quy định pháp luật của các bên liên quan.
– Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm liên quan đến công tác quản lý và sử dụng nhà chung cư. Đặc biệt, quan tâm đến công tác quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì, nhằm đảm bảo ổn định an ninh trật tự xã hội tại địa phương.
– Các sở Xây dựng cần tiếp tục nâng cao vai trò và chức năng quản lý nhà nước về nhà ở. Đồng thời, tổ chức thanh tra chuyên ngành về nhà ở, đặc biệt tăng cường thanh tra công tác quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì tại các nhà chung cư.
– Trong quá trình thanh tra, phát hiện tổ chức hoặc cá nhân có dấu hiệu vi phạm về quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì, cần chuyển giao cho cơ quan điều tra theo quy định của pháp luật. Đối với các trường hợp phức tạp và liên quan, liên hệ với Thanh tra Bộ Xây dựng để được hướng dẫn và hỗ trợ.
