Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm việc điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên các hệ thống, cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường. Vậy thì quy định mới nhất về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hiện nay thế nào? Cùng tìm hiểu ở nội dung bài viết sau.
1. Cơ sở pháp lý quy định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
Khung pháp lý về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các quy định trong Luật Nhà ở 2014 và Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Luật Nhà ở 2014 cung cấp một cơ sở pháp lý tổng quát, định rõ trách nhiệm và quyền lợi của các bên liên quan trong việc quản lý và vận hành nhà chung cư. Nó đặt ra các nguyên tắc cơ bản về quản lý, bảo dưỡng và sử dụng chung các khu đô thị, bao gồm cả việc xác định các khoản phí và chi phí phải chịu trong quá trình quản lý.
Thông tư số 02/2016/TT-BXD được ban hành để hướng dẫn cụ thể và chi tiết hơn về việc thực hiện các quy định của Luật Nhà ở 2014 trong lĩnh vực quản lý chung cư. Thông tư này tập trung vào việc xác định và quản lý các khoản phí dịch vụ, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình thu và sử dụng các khoản phí này. Đồng thời, nó cũng đề cập đến các biện pháp nhằm nâng cao chất lượng quản lý, bảo dưỡng và vận hành chung cư, nhằm mang lại một môi trường sống tốt đẹp và an toàn cho cư dân.
Những quy định và hướng dẫn trong hai văn bản pháp lý này không chỉ tạo ra một khung pháp lý chặt chẽ mà còn góp phần quan trọng vào việc phát triển bền vững của các cộng đồng chung cư. Chúng giúp tăng cường quản lý hiệu quả, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển và tiến bộ của các dự án chung cư, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống và hạnh phúc của cư dân.
2. Nguyên tắc quy định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định dựa trên các nguyên tắc sau:
– Thỏa thuận:
+ Giá dịch vụ được xác định thông qua thỏa thuận giữa chủ sở hữu nhà chung cư và đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành.
+ Thỏa thuận phải thể hiện rõ ràng, cụ thể các nội dung về giá dịch vụ, chất lượng dịch vụ, trách nhiệm của các bên liên quan.
– Phù hợp:
+ Mức giá dịch vụ phải phù hợp với chất lượng dịch vụ cung cấp, điều kiện kinh tế – xã hội và đặc điểm của nhà chung cư.
+ Cần cân nhắc các yếu tố như: Vị trí, quy mô, hạng mục của nhà chung cư; Chất lượng dịch vụ cung cấp (vệ sinh, an ninh, bảo trì, tiện ích…); Mức sống trung bình của người dân cư trú.
– Công khai, minh bạch:
+ Giá dịch vụ phải được công khai, minh bạch và niêm yết tại nơi dễ quan sát để người sử dụng dịch vụ nắm được.
+ Thông tin về giá dịch vụ cần được cập nhật thường xuyên khi có thay đổi.
– Ngoài ra, cần lưu ý:
+ Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không được vượt quá khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
+ Việc điều chỉnh giá dịch vụ phải được thực hiện theo quy trình quy định và có sự đồng ý của người sử dụng dịch vụ.
– Bên cạnh các nguyên tắc trên, việc quy định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cũng cần đảm bảo:
+ Đảm bảo tính hợp lý, phù hợp với khả năng chi trả của người sử dụng dịch vụ.
+ Góp phần thúc đẩy nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
+ Tạo môi trường sống văn minh, an toàn và lành mạnh cho cư dân.
3. Cách thức tính giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
Theo Điều 151 của Luật Nhà ở 2023 (chưa có hiệu lực), quy định về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được đề ra một cách cụ thể và rõ ràng nhằm tạo ra một môi trường sống chung đồng đều và công bằng cho tất cả cư dân.
– Trước hết, quy định này đề cao tính công khai và minh bạch trong việc xác định giá dịch vụ, đảm bảo rằng mọi người đều hiểu và chấp nhận giá trị của dịch vụ mà họ sử dụng. Việc xác định giá phải căn cứ vào các công việc cụ thể cần thực hiện trong quá trình quản lý vận hành và các dịch vụ mà cư dân sử dụng, giúp đảm bảo sự hợp lý và minh bạch trong chi phí.
– Đồng thời, quy định này cũng rõ ràng về những khoản chi phí không được tính vào giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, bao gồm kinh phí mua bảo hiểm, chi phí bảo trì, phí trông giữ xe, và nhiều chi phí khác liên quan đến việc sử dụng cá nhân của từng chủ sở hữu hoặc cư dân.
– Để tính giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, tiền Việt Nam được sử dụng và tính trên mỗi mét vuông diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư, đảm bảo tính công bằng và linh hoạt trong việc áp dụng.
– Đối với những nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, việc xác định giá dịch vụ cũng được quy định một cách cụ thể. Trong trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu, giá dịch vụ sẽ được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở. Còn đối với những nhà chung cư đã tổ chức Hội nghị, giá dịch vụ sẽ được thỏa thuận và quyết định thông qua sự đồng thuận giữa đơn vị quản lý và Hội nghị nhà chung cư, nhằm đảm bảo sự công bằng và hợp tác trong quản lý cộng đồng.
– Đối với các căn hộ có một chủ sở hữu, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định thông qua thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng trong hợp đồng thuê nhà. Trong trường hợp nhà chung cư là tài sản công, giá dịch vụ quản lý vận hành sẽ tuân thủ theo quy định tại Điều 151 Luật Nhà ở 2023.
– Đối với các nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng cho phần diện tích kinh doanh dịch vụ và phần diện tích dành riêng để đậu xe ô tô được thực hiện theo các nguyên tắc cụ thể. Giá dịch vụ quản lý vận hành đối với khu vực kinh doanh sẽ phản ánh thực tế hoạt động kinh doanh và vị trí của từng căn hộ. Trong khi đó, giá dịch vụ quản lý vận hành cho phần đậu xe ô tô riêng có thể được thỏa thuận và thường sẽ thấp hơn so với giá áp dụng cho căn hộ.
– Đối với những nhà chung cư chỉ có mục đích để ở, giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng cho phần đậu xe ô tô sẽ được điều chỉnh theo quy định tại Điểm b, Khoản 5 của Điều 151 Luật Nhà ở 2023.
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư để áp dụng trong các trường hợp như thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư công, cung cấp cơ sở tham khảo cho các bên khi thỏa thuận giá dịch vụ quản lý vận hành, và trong trường hợp không đạt được thỏa thuận, mức giá trong khung giá dịch vụ sẽ được áp dụng. Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc quản lý và sử dụng các dịch vụ liên quan đến nhà chung cư.
4. Vai trò của chủ sở hữu nhà chung cư trong việc giám sát việc thực hiện hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành
Theo Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn liên quan, chủ sở hữu nhà chung cư có vai trò quan trọng trong việc giám sát việc thực hiện hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành (QLVH). Cụ thể:
* Tham gia vào quá trình lựa chọn đơn vị QLVH:
– Chủ sở hữu có quyền tham dự, biểu quyết tại Hội nghị nhà chung cư để lựa chọn đơn vị QLVH phù hợp.
– Có quyền đề xuất, góp ý về các tiêu chí lựa chọn đơn vị QLVH.
– Có quyền giám sát quá trình lựa chọn, đảm bảo sự công bằng, minh bạch.
* Giám sát việc thực hiện hợp đồng QLVH:
– Tiếp cận thông tin:
+ Chủ sở hữu có quyền được cung cấp đầy đủ thông tin về hợp đồng QLVH, bao gồm nội dung, điều khoản, giá cả, …
+ Yêu cầu đơn vị QLVH cung cấp báo cáo định kỳ về việc thực hiện hợp đồng.
– Kiểm tra chất lượng dịch vụ:
+ Tham gia giám sát chất lượng dịch vụ QLVH do đơn vị cung cấp.
+ Phản ánh ý kiến, đánh giá về chất lượng dịch vụ đến đơn vị QLVH và Ban quản trị.
+ Phát hiện và kiến nghị xử lý các vi phạm trong việc thực hiện hợp đồng.
– Tham gia giải quyết tranh chấp:
+ Tham dự các cuộc họp để giải quyết tranh chấp liên quan đến việc thực hiện hợp đồng QLVH.
+ Góp ý, kiến nghị giải pháp cho các tranh chấp.
* Một số lưu ý:
– Để thực hiện tốt vai trò giám sát, chủ sở hữu cần nâng cao kiến thức về Luật Nhà ở, các quy định liên quan đến QLVH nhà chung cư.
– Nên phối hợp chặt chẽ với Ban quản trị tòa nhà, các chủ sở hữu khác trong việc giám sát hoạt động của đơn vị QLVH.
– Luôn giữ thái độ khách quan, trung thực, tránh gây sức ép hoặc có hành vi can thiệp trái phép vào hoạt động của đơn vị QLVH.
Chủ sở hữu nhà chung cư đóng vai trò quan trọng trong việc giám sát việc thực hiện hợp đồng dịch vụ QLVH. Việc giám sát hiệu quả góp phần đảm bảo chất lượng dịch vụ, bảo vệ quyền lợi của bản thân và cộng đồng cư dân.
