Chế độ kế toán và thực hiện kê khai thuế đối với Ban quản trị nhà chung cư sẽ được đề cập trong nội dung bài viết của Luật Minh Khuê dưới đây.
1. Quy định của pháp luật về thành lập Ban quản trị nhà chung cư?
Việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư là một quy trình quan trọng và cần thiết để đảm bảo quản lý, sử dụng và vận hành hiệu quả các tòa nhà chung cư theo quy định của pháp luật Việt Nam. Theo quy định tại Mục 1 Chương VII Luật Nhà ở năm 2014 và Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, quy trình thành lập Ban quản trị nhà chung cư gồm một số bước quan trọng.
Đầu tiên, việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư yêu cầu sự tham gia và đồng ý của tất cả các hộ dân trong tòa nhà chung cư. Quy định này nhằm tạo ra sự thống nhất và đồng thuận trong việc quản lý và sử dụng chung các khu vực và tiện ích trong tòa nhà. Thông qua việc họp mặt và thảo luận, cư dân sẽ thống nhất và bầu ra một Ban quản trị chung cư.
Thứ hai, sau khi đã có sự đồng thuận từ tất cả các hộ dân, một cuộc họp chung sẽ được tổ chức để bầu chọn các thành viên của Ban quản trị. Thông thường, Ban quản trị sẽ gồm một Chủ tịch, một Phó Chủ tịch và các thành viên khác, tuỳ thuộc vào kích thước và quy mô của tòa nhà chung cư. Các thành viên này sẽ đại diện cho cư dân và có trách nhiệm quản lý và giám sát hoạt động của tòa nhà.
Tiếp theo, sau khi Ban quản trị được thành lập, các thành viên sẽ cùng nhau xây dựng và thông qua một Bộ quy chế hoạt động. Bộ quy chế này sẽ quy định chi tiết về cách thức quản lý, sử dụng và vận hành các khu vực và tiện ích trong tòa nhà, cũng như quyền và trách nhiệm của Ban quản trị và cư dân. Bằng cách thiết lập một Bộ quy chế rõ ràng và công bằng, Ban quản trị nhà chung cư sẽ tạo ra một môi trường sống tốt đẹp và thuận lợi cho cư dân.
Cuối cùng, sau khi Bộ quy chế được thông qua, Ban quản trị sẽ bắt đầu hoạt động và thực hiện các nhiệm vụ của mình. Các nhiệm vụ này bao gồm quản lý và duy trì các khu vực chung, thu thập và quản lý các khoản phí dịch vụ, giám sát việc tuân thủ các quy định và quy chế, và giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng và quản lý tòa nhà.
Như vậy, việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư là một quy trình phức tạp nhưng cần thiết để đảm bảo sự quản lý hiệu quả và sử dụng hợp lý của tòa nhà chung cư. Thông qua việc tham gia và đồng thuận của tất cả các hộ dân, việc xây dựng Ban quản trị và thiếtlập Bộ quy chế hoạt động, Ban quản trị nhà chung cư sẽ tạo ra một cơ chế quản lý chặt chẽ và công bằng, đồng thời đảm bảo quyền lợi và tiện ích cho toàn bộ cư dân.
Trong quá trình hoạt động, Ban quản trị nhà chung cư cần thường xuyên tổ chức các cuộc họp, giao lưu và thảo luận với cư dân để lắng nghe ý kiến, đề xuất và giải quyết các vấn đề phát sinh. Ngoài ra, Ban quản trị cũng phải thực hiện việc báo cáo và tiếp nhận thông tin từ các cơ quan quản lý nhà nước liên quan, nhằm đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật và các chỉ đạo của chính quyền địa phương.
Một trong những nhiệm vụ quan trọng của Ban quản trị là quản lý và phân chia công việc cho các đơn vị vận hành và bảo trì tòa nhà. Ban quản trị phải đảm bảo rằng các công việc vệ sinh, bảo trì, sửa chữa và an ninh của tòa nhà được thực hiện đúng thời hạn và chất lượng. Đồng thời, Ban quản trị cũng phải kiểm soát và giám sát việc thu thập và sử dụng các khoản phí dịch vụ từ cư dân, đảm bảo tính minh bạch và công khai.
Ngoài ra, Ban quản trị nhà chung cư cũng có trách nhiệm xử lý các vấn đề xung đột và tranh chấp giữa các cư dân, đảm bảo sự hòa thuận và sự sống hòa đồng trong cộng đồng. Đối với các vấn đề phức tạp hơn, Ban quản trị có thể cần sự hỗ trợ và tư vấn từ các chuyên gia pháp lý hoặc cơ quan quản lý nhà nước để giải quyết một cách công bằng và hiệu quả. Trên cơ sở luật pháp và quy chế quản lý nhà chung cư, Ban quản trị nhà chung cư có vai trò quan trọng trong việc tạo ra một môi trường sống tốt đẹp và an lành cho cư dân. Sự thành công của Ban quản trị phụ thuộc vào sự tham gia tích cực và ý thức trách nhiệm của tất cả các cư dân, cùng với sự hỗ trợ và hướng dẫn từ phía chính quyền địa phương và các cơ quan chức năng.
Tổ chức và hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư không chỉ đảm bảo việc quản lý và sử dụng chung tài sản chung một cách hiệu quả, mà còn góp phần xây dựng và phát triển một cộng đồng văn minh, đoàn kết và phát triển bền vững trong các tòa nhà chung cư tại Việt Nam.
2. Chế độ kế toán, thực hiện kê khai thuế và hóa đơn đối với Ban quản trị nhà chung cư
Theo Điều 103, Khoản 3 của Luật Nhà ở 2014, quy định về Ban quản trị nhà chung cư như sau: Ban quản trị nhà chung cư có thể tổ chức theo hai mô hình khác nhau. Mô hình thứ nhất là Ban quản trị nhà chung cư chỉ có một chủ sở hữu duy nhất và hoạt động theo mô hình tự quản. Mô hình thứ hai là Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã.
Ban quản trị nhà chung cư trong mô hình tự quản được coi là một tổ chức pháp nhân độc lập, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm được quy định tại Khoản 1, Điều 104 của Luật Nhà ở. Trong trường hợp này, khi bầu và bãi miễn thành viên Ban quản trị nhà chung cư, không yêu cầu các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư phải thành lập công ty cổ phần hoặc hợp tác xã.
Quy trình bầu và bãi miễn thành viên Ban quản trị nhà chung cư được tiến hành thông qua Hội nghị nhà chung cư, tuân theo Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. Hội nghị nhà chung cư là nơi các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư tham gia, thảo luận và thống nhất về các vấn đề liên quan đến quản lý và sử dụng chung cư.
Bên cạnh đó, phương pháp tính trực tiếp trên giá trị gia tăng là một phương pháp quy định trong Điều 13 của Thông tư 219/2013/TT-BTC, dựa trên căn cứ điểm a, Khoản 2. Theo đó, số thuế giá trị gia tăng phải nộp được tính dựa trên tỷ lệ phần trăm nhân với doanh thu áp dụng theo quy định sau đây: Đối tượng áp dụng phương pháp tính trực tiếp trên giá trị gia tăng bao gồm các tổ chức kinh tế khác không phải là doanh nghiệp và hợp tác xã, trừ trường hợp đã đăng ký nộp thuế theo phương pháp khấu trừ.
Phương pháp tính thuế theo quy định của Điều 3, Khoản 5 trong Thông tư 78/2014/TT-BTC được trình bày như sau: Các đơn vị sự nghiệp, tổ chức khác không phải là doanh nghiệp, và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, khi có hoạt động kinh doanh hàng hóa và dịch vụ và thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp, nhưng không xác định được chi phí và thu nhập của hoạt động kinh doanh, sẽ áp dụng phương pháp tính thuế trực tiếp. Quy định này áp dụng cho các đơn vị này khi kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng.
Phương pháp tính thuế trực tiếp cho các đơn vị sự nghiệp và tổ chức như trên được xác định dựa trên tỷ lệ phần trăm áp dụng trên doanh thu từ hoạt động kinh doanh hàng hóa và dịch vụ. Cụ thể, tỷ lệ phần trăm áp dụng như sau:
– Đối với dịch vụ (bao gồm cả lãi tiền gửi và lãi tiền cho vay): 5%.
– Riêng đối với hoạt động giáo dục, y tế, và biểu diễn nghệ thuật, tỷ lệ áp dụng là 2%.
– Đối với kinh doanh hàng hóa: 1%.
– Đối với các hoạt động kinh doanh khác: 2%.
Theo quy định và hướng dẫn tại Luật Nhà ở năm 2014, Quốc hội đã xác định rõ về vai trò và cách thức hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư. Theo đó, Ban quản trị nhà chung cư có thể tổ chức và hoạt động theo hai mô hình chính: mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã. Đồng thời, Ban quản trị nhà chung cư được công nhận là một tổ chức pháp nhân và có quyền sử dụng con dấu riêng.
Trong trường hợp Ban quản trị nhà chung cư không thể thực hiện đầy đủ chế độ sổ sách kế toán và hóa đơn chứng từ, Ban quản trị nhà chung cư sẽ phải thực hiện kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) theo phương pháp trực tiếp. Đồng thời, Ban cũng sẽ phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) theo tỷ lệ phần trăm (%) trên doanh thu, theo quy định tại khoản 2 Điều 13 của Thông tư 219/2013/TT-BTC và khoản 5 Điều 3 của Thông tư 78/2014/TT-BTC.
Đối với các tổ chức không phải là doanh nghiệp, các hộ gia đình và cá nhân không kinh doanh nhưng có hoạt động bán hàng hóa và cung ứng dịch vụ, cơ quan thuế sẽ cấp hóa đơn để đáp ứng nhu cầu giao dịch với khách hàng. Hóa đơn này đóng vai trò quan trọng trong việc ghi nhận và xác nhận các giao dịch mua bán, cung cấp dịch vụ và đảm bảo quyền lợi của cả người mua và người bán. Do đó, các tổ chức và cá nhân nói trên cần phải có hóa đơn để tiến hành giao dịch và bảo đảm tính minh bạch trong hoạt động kinh doanh của mình.
Tham khảo:>>Quy chế quản lý nhà chung cư tất tần tật từ A – Z(Mở trong cửa số mới)
3. Quy định của pháp luật về quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư
Căn cứ vào Điều 104 của Luật Nhà ở năm 2014, Ban quản trị nhà chung cư có những quyền và trách nhiệm quan trọng đối với việc quản lý và vận hành nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu. Cụ thể:
– Đầu tiên, đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền và trách nhiệm sau đây:
+ Đôn đốc và nhắc nhở các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư tuân thủ nội quy và quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.
+ Quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật và quyết định của Hội nghị nhà chung cư. Ban quản trị cần báo cáo Hội nghị nhà chung cư về thu chi của kinh phí này.
+ Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
+ Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư. Việc này chỉ được thực hiện sau khi Hội nghị nhà chung cư đã lựa chọn đơn vị đó theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật.
Trong trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật và Ban quản trị nhà chung cư được giao trách nhiệm quản lý vận hành, Ban quản trị sẽ thực hiện việc thu chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư.
+ Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện.
+ Thu thập và tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức và cá nhân có liên quan xem xét và giải quyết.
+ Phối hợp với chính quyền địa phương và tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự và an toàn xã hội trong nhà chung cư.
+ Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua và không được tự ý miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư.
+ Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư.
+ Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng theo quy định tại khoản này.
+ Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không vi phạm quy định pháp luật.
– Thứ hai, đối với nhà chung cư chỉ có một chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư sẽ thực hiện quyền và trách nhiệm quy định tại các điểm a, e, g, h, i, k và l khoản 1 Điều này.
