Hiện nay, nhiều người muốn mua các căn hộ chung cư nhưng còn băn khoăn về mức thu phí dịch vụ nhà chung cư. Bài viết này sẽ cung cấp đầy đủ thông tin quy định thu phí dịch vụ nhà chung cư để người mua có thể cân nhắc lựa chọn.
1. Phí dịch vụ nhà chung cư là gì?
Hiện nay, chưa có văn bản pháp luật nào quy định cụ thể về định nghĩa phí dịch vụ nhà chung cư.
Khi sinh sống tại các căn chung cư, cư dân thường phải đóng một khoản phí nhất định, khoản phí này được gọi là phí dịch vụ chung cư.
2. Quy định thu phí dịch vụ nhà chung cư
Có thể hiểu phí dịch vụ nhà chung cư là khoản chi phí mà cư dân tại chung cư phải đóng cho ban quản lý để chi trả cho việc vận hành và quản lý chung cư. Ngoài ra, phí dịch vụ chung cư còn được sử dụng vào các tiện ích tại chung cư cho cư dân.
2.1. Phí dịch vụ chung cư gồm những gì?
Hiện nay tại các căn hộ chung cư, cư dân thường phải đóng các chi phí sau:
Phí dịch vụ chung cư
Mức phí dịch vụ này không được pháp luật quy định cụ thể mà ở mỗi dự án chung cư sẽ có mức thu phí dịch vụ khác nhau. Phí dịch vụ chung cư này được dùng để chi trả cho các dịch vụ như thu gom rác, quét dọn, diệt côn trùng, chăm sóc cây xanh, vườn hoa,….
Chi phí dịch vụ chung cư này sẽ được thỏa thuận giữa chủ đầu tư và cư dân chung cư tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng cho thuê chung cư.
Phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
Thông thường, phí quản lý vận hành nhà chung cư được thu hàng tháng hoặc theo định kỳ. Phí quản lý vận hành nhà chung cư được xác định dựa vào từng dự án chung cư và được thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành.
Phí này dùng để chi trả cho lễ tân, bảo vệ, ban quản lý; phí vận hành, bảo dưỡng thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác.
Phí bảo trì chung cư
Phí bảo trì chung cư là phần chi phí do các cư dân đóng góp để thực hiện công việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Theo quy định tại Điều 109 Luật Nhà ở 2014, phí bảo trì chung cư do cư dân đóng được sử dụng vào mục đích bảo trì các phần sở hữu chung của chung cư. Phí bảo trì chung cư không được sử dụng vào mục đích quản lý vận hành chung cư và các mục đích khác.
Chi phí khác
Tuy không nằm trong phí dịch vụ nhà chung cư nhưng thông thường tại các dự án chung cư, cư dân còn phải đóng các khoản chi phí dịch vụ khác như phí trông giữ xe, điện, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các dịch vụ khác.
2.2. Tiền điện, nước sinh hoạt có phải phí dịch vụ chung cư không?
Loại phí điện, nước sinh hoạt không phải phí dịch vụ tại nhà chung cư. Tuy nhiên, thông thường các khoản phí này cũng được xác định vào phí dịch vụ để thu khi sử dụng nhà chung cư. Mức phí đóng không cố định mà sẽ phụ thuộc vào số lượng sử dụng của từng căn hộ chung cư.
2.3. Chưa vào ở có phải đóng phí dịch vụ chung cư không?
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 4 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư tại Thông tư 02/2016/TT-BXD, việc thu phí quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo sự thỏa thuận giữa chủ sở hữu chung cư với đơn vị quản lý vận hành.
Như vậy để trả lời cho câu hỏi cư dân chưa vào ở có phải đóng phí dịch vụ chung cư không sẽ phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên.
Trường hợp nếu tại đồng mua bán các bên đã thỏa thuận về việc chủ sở hữu đã nhận bàn giao căn hộ nhưng chưa vào ở thì không phải đóng phí quản lý vận hành nhà chung cư thì trong trường hợp này chủ sở hữu không phải đóng phí dịch vụ chung cư.
Ngược lại, nếu các bên không có thỏa thuận tại hợp đồng về vấn đề trên, hợp đồng quy định thời điểm chủ sở hữu nhận bàn giao căn hộ chung là thời điểm tính phí quản lý vận hành chung cư thì chủ sở hữu phải đóng phí dịch vụ chung cư.
3. Hướng dẫn cách tính phí dịch vụ chung cư
Hiện nay, chưa có văn bản nào quy định cụ thể công thức xác định phí dịch vụ chung cư. Tại các dự án chung cư khác nhau, tùy vào vị trí, quy mô và các yếu tố khác, phí dịch vụ chung cư sẽ được xác định cho phù hợp.
Để xác định mức phí dịch vụ chung cư cần dựa vào nhiều yếu tố:
Loại hình chung cư: Thông thường, phí dịch vụ tại các căn hộ chung cư bình dân sẽ rẻ hơn rất nhiều so với chung cư cao cấp.;
Diện tích căn hộ chung cư: Diện tích căn hộ càng lớn phí dịch vụ chung cư sẽ càng cao;
Ngoài ra, phí dịch vụ chung cư còn phụ thuộc cả vào thỏa thuận giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu vào thời điểm ký kết hợp đồng mua bán chung cư.
Khoản 2 Điều 3 Thông tư 37/2009/TT-BXD quy định giá dịch vụ nhà chung cư, bao gồm 03 khoản phí:
Chi phí dịch vụ nhà chung cư;
Lợi nhuận định mức hợp lý;
Thuế giá trị gia tăng.
Trong đó, chi phí dịch vụ nhà chung cư được xác định bao gồm 03 khoản như sau:
Chi phí trực tiếp gồm các khoản phí sau:
Chi phí sử dụng năng lượng, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu và các chi phí khác để vận hành nhà chung cư (thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác);
Nhân công điều khiển và duy trì hoạt động thiết bị nhà chung cư (thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác);
Dịch vụ trong khu nhà chung cư (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác, chăm sóc vườn, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác) được xác định dựa trên khối lượng công việc cần thực hiện và mức giao khoán được thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ;
Điện chiếu sáng, nước công cộng trong nhà chung cư;
Văn phòng phẩm, bàn ghế, phòng làm việc, điện, nước sinh hoạt và một số chi phí khác của quản lý nhà chung cư.
Phí quản lý của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm:
Tiền lương, tiền công, phụ cấp, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, phí công đoàn và các khoản khác cho bộ phận quản lý của doanh nghiệp;
Phí khấu hao tài sản cố định của doanh nghiệp quản lý.
Phí cho Ban quản trị chung cư bao gồm: Phụ cấp trách nhiệm cho Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác.
